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  • 潘石屹:Uber和Airbnb最让我感到震撼

  • 责任编辑:新商业 来源: 虎嗅网 2015-08-25 11:19:00
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    昨天(8月24日)一整天,环球股市同此炎凉的悲惨劲儿,是不是惊吓到你了?科技公司、创业者们,这对于见惯了资本市场大风浪的传统企业家来说,并不算大的惊骇。

    比如SOHO中国董事长潘石屹。他对虎嗅说,“原来我们(SOHO)是一个传统的重资产房地产公司,(2007年)在香港上市,股票跌得一塌糊涂。净资产打折,我们打到了46%,很多房地产公司都是30%不到,惨不忍睹。”

    金融危机后谋转型

    2008年金融危机后,在2009年—2010年之间,潘石屹花了很多时间在思考。“传统的商业地产是资本密集型产业,靠惯性走的话,很可能就像泰坦尼克号撞到冰山,更可怕的是撞到冰山还没有感觉。”这就带来了SOHO的第一次转型“从商业地产出售业务转为出租业务”。

    资深商业地产从业者刘铮告诉虎嗅,“拿北京来说,CBD、金融街、中关村这些核心商圈的写字楼本身供需关系紧张,只要这些地带出现一块空地,很快就会被开发商消化掉。”刘的言外之意,商业地产开发难在拿到核心地段,而SOHO的楼宇多是商业发达地段,出售业务能满足一时的暴利,但开发商之间争夺地皮,很大程度上抬高了的建造成本,城市而核心地段十分有限。所以SOHO将出售业务转为租售业务,结合SOHO的物业公司,该模式下有持续受益。

    这次转型给SOHO中国的财报带来很大压力。

    翻开SOHO中国公布的2014年财报,全年实现营业额约60.98亿元,同比下跌58.29%;净利润40.8亿元,同比缩水44.78%。2014年账面上的盈利水平,仅为2012年的1/2。

    潘石屹对虎嗅解释说,“SOHO从2012年8宣布从销售业务转为出租业务,可是原来销售的记帐有一个滞后的过程,所以2013年、2014年还有一部分,到2015年可计入销售收入几乎为零,而出租业务的房子还没建完,财报上就很难体现。对于我们来说,今年会是一个很特殊的年份。”

    潘石屹将第一次转型归结为“为SOHO找到安全的道路”。

    但是,“我知道作为传统的重资产房企,面对互联网的冲击,必须还要转型。”潘石屹表示,“借助互联网的力量,发展的空间是非常大的,而且是线下不可能想象的。”

    所以,潘石屹在2014年8月内部开始筹备第二次转型计划“SOHO 3Q”,以单个座位按天计价的短租业务,类似Wework的共享办公室。潘石屹请来欧洲设计师,在SOHO原有办公室基础上改造为SOHO 3Q 主题开放办公室,用户可在互联网上进行在线订位和预约参观,与其他办公场地不一样,潘石屹将SOHO 3Q进行互联网产品的标准化,他一再强调3Q产品思路学习对象是苹果公司。

    现在业界都在鼓吹“互联网+”,而那么多传统企业转型互联网为什么不成功?潘石屹认为“人”是关键。“隔行如隔山,销售的人是做不了出租业务,所以两年前(第一次转型)我一口气砍掉整个销售体系,300多人被裁掉。”而到了第二次转型,潘石屹从挖来高德地图CTO(Mark)出任SHOHO CTO,在董事会也注入了资深互联网人士,如原腾讯CTO熊明华;中国最早一批互联网投资家孙强(美国华平投资集团的董事总经理)等,这些人除了在董事会支持潘石屹转型外,他们也是SOHO互联网转型的智囊团。

    早前,潘石屹密集拜访国内互联网公司之事大家有所耳闻。此次潘石屹告诉虎嗅,他去考察的重点之一是了解互联网公司员工间的日常工作关系,目的是为3Q营造符合互联网人群工作的基本环境,这也反应了3Q是要做互联网人的圈子。

    潘石屹说,自从做3Q开始,自己的工作最少变成了原来的5倍。在整个转型过程中,潘石屹给SOHO定了三个基本原则:第一,听政府的话,千万别和政府较劲。第二,不要和市场较劲。第三,要向美国学习。

    SOHO 3Q :不是那么好玩转的呢

    说到向美国学习,潘石屹称在2014年8月SOHO推出3Q之前,他为寻找灵感,曾一度在国外考察,拜访过Google、Facebook等知名互联网公司,不过最让他震撼的是Uber和Airbnb。

    “这两家公司的模式都是颠覆性的,Uber没有一辆车,Airbnb没有一套房,通过互联网技术手段,打通了推广、销售、激励刺激等环节,闲置资源得到高效整合。”潘石屹说,“中国不缺商业,不缺办公楼,缺的是把这些资源很好的利用起来。”

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    √ SOHO 3Q的进展情况

    SOHO 3Q的共享理念正是来自Uber和Airbnb,在其官网视频介绍中又称是“为有志向的年轻人所搭建的空间。”

    潘石屹介绍,今年2月1日,望京SOHO的21层-23层正式推出3Q,后续上海SOHO复兴广场更近3Q项目,大约也推出了大约七百个座位,两个项目共计一千多个座位。

    经过测试,北京地区大概到了5月份,差不多全都租满。而上海一开始情况非常差,出租率大概在30%—40%之间徘徊。重要因素是上海没有北京的创业,但好在3Q赶上上海市政府积极推进创新、创业,上海市委领导去到SOHO进行考察并基于政策支持,后续3Q入住率基本饱和。

    但据知情人士透露,望京SOHO 3Q现在看起来是满的,实际是给了3个月的免租期(6月1日—9月1日),期间SOHO作为一个新的招租期,让3Q看起来很火爆,有利于招租。另外,中关村SHOHO 3Q现在线下在做半价促销。对潘石屹而言,在9月份以后相当要重新启动一次3Q项目。

    继望京SOHO 3Q项目之后,潘石屹分别在北京中关村、光华路、银河SOHO等地推出3Q,预计2014年底会座位数将达1万。他计划2016年3Q做到4万个座位,2017年增长到10万个座位。于此同时,SOHO将接入其他开发商,引入第三方写字楼,在完成SOHO 3Q主题改造后,负责出售。

    那么问题来了,1千个3Q座位管理难度并不大,但超过10万,特别是接入第三方楼宇,短期出租的流动性高自然而然会加大库存管理的难度,SOHO 3Q又该如何解决?

    √SOHO 3Q “0元起拍”无库存管理

    对于虎嗅困惑,潘石屹给出“0元起线上竞拍”的解决方案,以让出租率是100%。他指出,只要把闲置的座位都挂在SOHO 3Q官网和APP上进行0元起拍,哪怕1块钱租出去,也可以变成一个新闻事件,吸引更多的租户,这点都比闲置、不产生经济效益强。

    SOHO方面会把竞拍出租的3Q座位数量组合、租售时间、所处位置进行规定,0元起拍,限时竞拍但不设价格上限,用潘石屹的话说,他要把这个座位的定价完全交给市场。

    这一模式在SOHO曾在两年前还是出售业务时有过尝试,3Q只是完全把竞拍模式转移到线上。该模式在B2B二手车电商公司比较常见,但因为0元起拍,所以潘石屹也不担心出现“流拍”。

    不过在资深商业地产从业者刘铮看来,3Q的“0元起拍”一方面是影响噱头,另一方面显示潘石屹对3Q保持高出租率的信心不足。他认为,“短租”最考验 “空租期”的利用。

    同样,短租O2O创业公司亿家网创始人石庆武向虎嗅表示,3Q需要竞拍出租,至少说明供需并未达到紧张的程度,甩库存的同时也是制造话题。

    的确,如果“0元起拍”成为常态,那么它将打乱3Q原有的出租价格体系。

    √线上管理,众包销售

    SOHO 3Q的短租模式最短是一周,最长是12个月,而SOHO常态的出租业务一般签约周期都在两年及以上,所以库存之外,一旦短租数量过万,进进出出的人员流动就无法使用当前线下管理模式(楼层经理)。

    “所以,第一点,我们的管理就必须放在互联网上去,你不放在互联网上管理,人就没办法管了。”潘石屹说。3Q租户都要通过线上实名注册,进行承租合同签订,线上付款,及日常问题反馈等。

    “第二,3Q线下销售全部砍掉,换成线上销售。我们要采取‘众包模式’,任何人都可以注册成为销售员。包括我们的租户,也可以成为我们的销售人员,一旦他成功帮我们出租一个座位,或者推荐过来成单后,都可以得到一笔佣金。”潘石屹告诉虎嗅。

    他认为3Q要彻底实现“众包销售”的前提,一方面3Q产品必须高度标准化,另一方面要彻底互联网化。有关佣金比例,潘石屹表示还未暂时未明确,预计9月中旬开始实施此方案。

    对此,刘铮表示,“众包销售”这事本身就是个营销事件,也是全民营销手段,适用于并不复杂的标品“工位”,而从专业B到百姓C,去掉了传统第三方营销中介,当然前提一定是要有好产品、好口碑。

    中国版WeWork,SOHO 3Q还有多远?

    尽管潘石屹称SOHO 3Q学习对象是Uber与Airbnb,然而在某种程度上SOHO 3Q学习的模式其实是WeWork。这家美国“创客空间”成立于2010年1月,在今年6月的最近一轮融资4亿美元融资后估值已经达到100亿美元。

    在中国,今年上半年就冒出各种版本的WeWork,除了SOHO 3Q,比较有代表性的是前万科高级副总裁毛大庆创办的优客工厂,前SOHO中国副总裁王胜江的洪泰创新空间。此外,还有各种创业咖啡、创业孵化器,虎嗅整理了当前比较知名的几家(如图):

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    无论是何版本的WeWork,都是主打创业群体。国内这些联合办公空间的发展主要呈现两大趋势:一是含有创业、产业孵化属性的众创空间模式,典型代表为毛大庆的优客工场和洪泰创新空间。二是以灵活性为主要特点的服务式短租模式,典型代表为SOHO 3Q,租期灵活、配套健全,适用于个人工作室和早期创业团队。

    刘铮告诉虎嗅,3Q虽然想对标WeWork,但跟孵化器是截然相反的概念。孵化器工位有收入但非盈利核心,WeWork租金(会员费)则是主要收入来源,同时在入驻客户会有筛选,形成产业集群效应,自身具备CoWorking的生态功能。另外WeWork并不仅针对创业,大企业分化出来的团队、小规模企业、1人公司、自由职业者都存在。SOHO 3Q尽管鼓励起步的创业公司入驻,但其高昂的价格是一般“

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